진주 재건축, 상대주공 아파트 재건축 분석

오늘은 경상남도 진주시에 있는 재건축 가능한 주공아파트에 대해서 알아보려고 합니다. 진주시는 재건축 사업이 거의 없다가 이제 막 재건축을 진행하고 있는 것 같습니다. 오늘 소개해 드릴 단지는 '진주 상대주공' 아파트 입니다.

 

<목차>

1. 진주시 인구현황
2. 진주시 매매/전세가격
3. 진주시 공급현황
4. 진주시 재건축
5. 상대주공 아파트

 

1. 진주시 인구현황

 

진주시 인구는 34만 4,000명으로 지방 도시중에 인구수가 꽤 많은 편에 속합니다. 지방 투자를 할때 인구수가 어느정도 있거나, 인구가 늘고 있는 곳이 비교적 안전하다고 평가 받는데요.

진주시는 인구가 꾸준히 늘고 있는 것은 아니지만, 인구 30만 이상으로 큰 규모의 도시입니다.

 

2. 진주 매매/전세 가격

 

진주시는 2018년~2020년 입주물량이 몰리면서 하락했다가 21년부터 반등하기 시작했는데요. 수도권도 마찬가지겠지만, 지방의 경우 입주물량의 영향을 민감하게 받는 것 같습니다.

 

 

3. 진주 공급현황

 

진주시 입주물량 입니다. 진주시는 21년부터 입주물량이 상당히 부족한데요. 지금은 전국적인 분위기가 좋지 않아, 하락 추세를 보이고 있지만 분위기가 반전될 요인이 생긴다면 상대적으로 먼저 반등할 수 있는 지역이라고 생각합니다.

 

입주물량 부족이 분위기 반전에 도움을 주는 요소로 작용할 수 있을 것 같아요.

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4. 진주 재건축

 

 

진주시 재건축은 이미 사업이 진행중인 '이현주공' 아파트가 있고, 지도에는 담지 못했지만, 상봉동에 위치한 '상봉1차' 아파트가 있습니다.

 

그리고 지도 우측에 상대 & 하대 주공아파트 위치해 있습니다. 오늘은 상대, 하대 주공아파트에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

5. 상대주공 아파트 재건축

상대주공아파트는 세대수 510세대, 최고 5층, 1980년 준공 된 재건축 가능성이 충분한 아파트 입니다. 다만, 평형대가 모두 소형 평형대로 구성되어 있고 바로 아래쪽에 산업단지가 위치해 있다는게 단점입니다.

상대주공아파트 재건축 분석
전용면적	42㎡
매물시세	8,500만원
전세시세	5,000만원
초기투자금	3,500만원
공시가격	5,940만원
공시가격 대비 매매가	143%
감정평가액(예상)	8,316만원
전용84타입 기준 조분가(예상)	4억
추가분담금(예상)	3억 1,684만원
전용84타입 신청한 경우 총매입가	4억 184만원

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제 임의로 감정평가액과 조합원 분양가를 산정해 대략적인 총 매입금액을 계산해봤습니다. 아직 시작도 안한 재건축 단지라 재건축 시기에 따라 가격은 변할텐데요. 참고적으로만 봐주시길 바랍니다.

상대 & 하대 주공 우측에 있는 신축단지들 시세입니다. 지리적으로만 가까이 있다고 단순히 시세가 따라간다고 보기는 어려울 것 같습니다. 혁신도시는 신규 택지지로 주거환경이나 인프라가 최신으로 잘 갖춰져 있기 대문에 혁시도시의 입지가 더 높다고 할 수 있겠는데요.

그래도 신축이 없는 상대동 하대동이라 재건축을 통해 신축이 공급된다면 그만한 가치를 인정받을 것 같습니다.

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