전세 거래 하락과 월세 거래 상승, 앞으로 부동산 시장 전망은?

집은 사람이 살아가는데 반드시 필요한 3요소 중 하나입니다. 매매로 내집에 살지 않더라도, 전세 또는 월세의 방법으로 집에 살아야한다. 즉, 좋든 싫든 노숙을 하지 않는 이상 매매, 전세, 월세 중 한가지를 선택해야 하는것 입니다. 요즘 통계나 뉴스를 보면 거래도 급감, 전세도 급감 했다. 그렇다면 당연히 월세는 증가다.

월세가 증가한 이유는 간단하다.

매매

이런 분위기에서 집을 매수한다는 것은 어려운 일이다.
여태까지 집을 구입하지 않은 보수적인 무죽택자가 이 시기에 집을 산다는 것은 기대하기 어렵다. 그렇다고 다주택자가 집을 살수도 없다. 취득세와 대출규제, 전세 하락으로 다주택자는 집을 살 수 없다. 그나마 갈아타기 수요만 집을 사고 있는 것인데 갈아탈려면 지금 거주하는집이 팔려야한다. 하지만 팔리지 않는다. 드문드문 거래되는 급매와 사연있는 매물만 거래되며, 그게 시세가 된다. 그래서 어떤 단지는 시세가 떨어지기도, 반대로 신고가를 갱신하기도 한다.

전세

금리가 인상되면 그 영향을 누가 제일 많이 받을까? 최근 무리하게 대출받아 집을 산 1주택자와 전세입자가 그 영향을 많이 받을 것이다. 불과 작년까진 2%~3% 정도의 저렴한 금리였기 때문에 월세보단 전세가 더 유리했다. 이자가 얼마 안나갔기 때문이다. 하지만 현재 금리는 5% 정도로 앞으로, 앞으로는 더 오를 것이라는 전망이 나오고 있다. 즉 계산기 뚜드려보니 전세보다 월세 또는반전세가 저렴하기 때문에 월세로 임차인들이 몰리고 있다.

월세

전세 이자보다 싸서 몰린 것이다. (전세대출이자 비용 > 월세 비용)

임대시장 전망과 생각

여기부터는 주관적인 생각이 많이 들어가 있다.



사람들이 전세를 선호하지 않고 월세만 찾기 때문에 월세 매물이 줄어들거나 월세 가격이 올라갈 것이다. 벌써 그런 현상이 나오고 있다. 월세를 올리자는 집주인들의 목소리.

금리가 올랐다고해서 월세 시세가 시장에 바로 반영되진 않는다. 비교적 반영까지 시간이 걸린다. 월세 매물은 줄고 전세 매물이 쌓이기 때문에 시장원리에 따라 월세가격이 상승할 것이고 선호하지 않는 전세가는 지금처럼 하락할 가능성 크다. 그럼 매매가를 받치고 있던 전세가가 하락되면 어느정도 매매가 하락으로 이어질 수도 있다는게 내 생각이다.

하락은 기회

하락은 기회다. 지난 상승장에서 내집마련을 못해 아쉬워하는 사람, 또는 투자를 못한 사람들은 인번 기회를 잘 들여다보아야 한다. 어느정도 시간이 지나면 전세가가 먼저 반응하며 상승하는 모습을 보여줄 것이다. 그러면서 전세가율은 높아지고 작은 금액으로 부동산을 매수할 수 있는 타이밍을 볼 수 있을 것이다. 과거 서울도 그랬고, 경기도도 그랬다. 지방시장도 지역에 따라 차이는 있지만, 하락 후 전세가가 먼저 움직였고, 전세가가 매매가를 받쳐주면서 매매가를 끌어올렸다.
시장 참여자들은 그 타이밍을 볼 수 있지만, 무서워서 시장을 떠난 자들은 타이밍을 잡기 어려울 수 있다. 그래서 시장을 떠나지 말라는 얘기를 전달해주고 싶다.