강원도 재건축(포남주공1단지, 주문진주공1단지,

현재 부동산에 대한 하락 기사들이 쏟아지고 있습니다. 이런 가운데 그나마 잘 버티고 있는 동네가 있는데요. 바로 '강원도' 입니다. 강원도는 21년부터 22년 2분기까지 상승폭이 꽤 높았죠. 이유는 17년~19년 공급물량의 영향으로 큰 하락이 있었습니다. 큰 하락이 있었기에 상승 폭이 다른 지역대비 높게 나타나는 것인데요.
오늘은 강원도의 전반적인 흐름과 강릉시 재건축 유망 아파트에 대해서 알아보겠습니다.

1. 왜 지방 재건축인가?

지방 재건축보다 수도권 재건축이 더 안전하고, 사업속도도 빠르게 진행할 겁니다. 하지만, 수도권에는 투자금 규모가 커야 하고, 1억 미만 아파트도 많지 않기 때문인데요. 투자금이 소액인 분들에게 수도권 재건축은 '그림의 떡' 일 겁니다. 실제 저도 그런 이유에서 수도권 재건축을 투자하지 못하고 있습니다.
그런 이유에서 지방 1억 미만 재건축 아파트들도 관심을 갖고 지켜봐야할 것 같습니다.

2. 강원도

강원도는 인구 153만 규모의 지역입니다. 관광지가 대부분이며, 수도권과 인접해서 우리나라 사람들이 많이 찾는 지역입니다. 저도 2박~3박 정도로 여행갈 때 즐겨 찾는 곳입니다.
다른 지역과 비교해서 시장강도는 좋은 편이지만, 계속 내려가고 있는 상황이고, 미분양과 준공 후 미분양이 늘어나고 있습니다. 그나마 다행인 건 향후 입주물량이 적다는 것인데요. 강원도 입주물량은 이미 17년~19년도 쏟아졌기 때문에 내부적인 요인으로 하락할 가능성은 작다고 보여집니다.

다른 지역의 경우, 지금의 시장강도가 거의 바닥이지만 강원도의 경우 19년보다 오히려 높은 시장강도를 보이고 있습니다.

수도권과 비교해서 시장강도가 꽤나 높은 편이죠.

3. 강릉시

강릉시는 인구 21만명으로 원주시와 춘천시 다음으로 인구수가 많지만, 원주시와 춘천시, 동해시로의 전출이 더 많아 인구가 조금씩 줄어들고 있습니다.

하지만, 현재 부동산 시세는 강릉시가 가장 높습니다. 원주, 춘천, 속초보다 높은 매매 시세와 전세시세를 자랑하고 있습니다. 강원도 내에서 21만 규모의 큰 도시에 속하면서 바닷가 옆에 자리 잡고 있어 특수한 입지적 특징을 가지고 있기 때문에 이런 특수성을 가진 단지들의 시세가 꽤 높은 편입니다.
이런 특수한 입지적 장점 있는 지역의 경우, 뷰가 나오냐 안 나오냐에 따라 비슷한 입지에 있어도 가격차이가 크게 벌어집니다. 서울에 한강뷰 아파트와 일반 아파트의 가격 차이가 나는 것 처럼요.

4. 강릉시 1억 미만 재건축 아파트

[포남주공 1단지]

단지명	포남주공1차
위치	강릉시 포남동 1065
준공년도	1981년
세대수	640세대
최고층	5층
공시지가	613,500원
전용면적	42㎡
매물호가(최저)	1.45억
전세호가(최고)	0.4억
갭차이	1.05억
대지지분	13.35평
대지평당가	1,086만원

면적대비 대지지분과 대지 평당가가 1,000만원 대로 저렴해 보이지만, 강릉시에서 다소 애매한 입지에 위치하고 있습니다. 강릉시 대장아파트는 오션뷰가 나오는 단지이거나 신규 택지지구인 유천지구 인근입니다.
포남주공1차가 위치한 곳은 주거기반 시설이 낡고, 오래된 지역으로 신축 시세가 그렇게 높지 못합니다.

또한 포남주공은 1981년 준공된 아파트로 상당히 오래됐습니다. 하지만, 2021년 12월에 재건축 구역지정을 받아 사업기간이 다소 오래걸릴 수 있습니다. 이주기간까지 주택의 하자 발생 가능성이 높기에 임대차 시 크고 작은 문제들이 발생할 수 있습니다.
리모델링 된 물건을 매수하거나, 기본적인 수리가 필요해 보이네요.

[주문진주공 1단지]

두번째 아파트는 주문진주공1단지 입니다. 지방 도시들에서는 지하철만큼이나 터미널 위치가 입지에 큰 영향을 주는데, 주문진주공1차는 터미널은 끼고 있는 아파트입니다.또한, 바로 앞 작은 십리천과 멀리 바다가 보이는 위치에 자리잡고 있어 강릉다운 입지적 장점을 보여줄 수 있는 아파트인 것 같네요.

단지명	주문진주공1차
위치	강릉시 신리천로 72
준공년도	1982년
세대수	190세대
최고층	5층
공시지가	433,200원
전용면적	36㎡
매물호가(최저)	1.0억
전세호가(최고)	0.4억
갭차이	0.6억
대지지분	14.41평
대지평당가	693만원

전용면적 대비 대지지분도 많고, 매매가도 저렴합니다. 대지 평당가도 낮은 편이지만, 포남주공1단지와 비교해 공시지가 차이가 꽤 있습니다. 땅의 가격인데요. 아무래도 구도심권인 포남동의 땅값이 더 비싸기 때문에 같은 대지지분을 가지고 있더라도 주문진이 감정가가 더 낮게 나올 겁니다.

주문진 신축 단지들 시세 입니다. 평당 1,600만원대의 단지가 있는 반면, 평당 998만원, 1,400만원대의 단지들도 있습니다. 브랜드와 단지 규모 차이도 있겠지만 뷰차이가 꽤나 큰 것 같습니다. 다른 아파트에 가린 단지의 경우 뷰가 거의 안나오기 때문에 주문진에서는 인기도가 떨어지는 것 같습니다.
강릉 도심쪽이라면 뷰가 나오지 않더라도 주거환경에 따라 어느정도 시세가 형성되겠지만, 주문진처럼 작은 동네에서는 뷰가 나오지 않는 단지라면 저렴하더라도 패스하는게 좋을 것 같네요.

[강릉입암주공 1단지]

입암주공1단지는 지도상으로 봤을 때, 앞에 소개했던 2개 단지와 비교하면 가장 무난한 입지의 무난한 주거환경을 갖춘 곳 같습니다. 남대천 건너편에 중심상권이 위치해 있어 상권 이용이 편리하며, 초, 중, 고등학교가 근거리에 있습니다.
강릉역까지의 거리도 1.2km 정도로 가끔 이용하는 정도라면 도보로도 충분히 가능할 것 같습니다. 크게 대단하지도 부족하지도 않은 입지의 단지로 보이네요.

단지명	입암주공1단지
위치	입암동 641번지
준공년도	1986년
세대수	480세대
최고층	5층
공시지가	561,600원
전용면적	39㎡
매물호가(최저)	1.29억
전세호가(최고)	0.9억
갭차이	0.39억
대지지분	15.67평
대지평당가	823만원

갭차이 0.39억으로, 다른 단지와 비굫해서 상당히 낮은 수준입니다. 전세가율이 높다는 것은 거주가치가 높다는 것을 의미하는 것 같습니다. 다른 두개 단지는 투자가치 대비 거주가치가 낮아 전세가가 받쳐주지 못했찌만 입암주공1단지는 거주가치도 꽤 높은 것 같네요. 그리고 연식도 86년으로 그나마 오래되지 않았네요.
추후 재건축이 됐을 때, 다른 두개 단지와 비교해서 가격 상승폭이 낮을 수 있지만, 임대를 장기간 줬을 때 가장 덜 신경쓰일 것 같은 단지네요. 돈도 좋지만 스트레스 받는 것도 돈 이상의 가치를 가지고 있으니 이 부분도 재건축/재개발 투자에 참고하셨으면 좋겠습니다.

[단지별 비교]