인천 미추홀구 대진아파트 재건축 분석

대진아파트 소규모 재건축 구역은 용현동 수인분당선 “숭의역” 초역세권 입지에 위치하고 있습니다. 현재 조합설립인가를 마쳤고, 사업시행인가를 준비중입니다. 인근 신축(5년 이내) 시세는 평당 1,350만원 수준인 ‘미추홀 퍼스트’ 아파트가 있습니다. 전용면적 59타입 기준으로 4억 2,000만원 수준입니다.

현재 가장 저렴한 매물은 39㎡ 매물로 매매가는 1억 5,500만원 이며, 중개사무소에서는 7500만원 정도에서 전세 맞출 수 있다고 하네요. 그럼 투자금 8,000만원 입니다. 해당 매물의 대지면적은 24㎡(7.2평) 수준입니다. 해당 매물의 공시가격은 8,860만원으로 예상 감정가는 1억 1,518만원 입니다. 보수적으로 계산했습니다.

같은 용현동에 위치한 소규모 재건축 사업장인 ‘용현 새한아파트’와 비교하면 전용면적 62㎡ 매물이 감정가 1억 6,960만원 이였습니다. 해당 매물의 공시가격은 8,500만원 수준이고, 대지지분은
45㎡(13평) 입니다. 공시가격이 대진아파트와 비슷한데 예상 감정가에서 큰 차이가 납니다.

이유는, 대지지분 + 사업성 차이도 있습니다. 새한아파트의 경우, 용적률 600%를 적용하여 기존 110세대 -> 아파트 252세대 + 오피180세대 를 만들어내면서 비례율이 150%까지 올라갔습니다.
하지만, 땅값은 대진아파트 쪽이 훨씬 더 비쌉니다. 대지지분은 새한아파트가 두배 가까이 많음에도 공시가격은 비슷한 것이죠.

이런 여러가지 측면을 고려했을 때, 대진아파트의 예상 감정가는 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준까지 가능할 것으로 예상되고 조합원 분양가는 새한아파트보다 더 비싼 평당 1,100만원~1,150만원 수준이 될 것으로 예상하고 있습니다.

그럼 24평 조합원 매물을 가지고 간다고 했을 때, 계산해보면

-조합원 분양가: 2억 6,400만원
-예상감정가: 1억 2,000만원
-매매가: 1억 5,500만원
-추가분담금: 1억 4,400만원
-프리미엄: 3,500만원
-예상 전세금: 7,500만원

총 매입비용: 2억 9,900만원
(조합원 분양가 + 프리미엄) or (매매가 + 추가분담금)

초기투자금: 8,000만원
(매매가 – 전세금)

인근 신축인 “미추홀 퍼스트” 59타입 시세가 4억 2,000만원 수준인 것을 감안하면 대진아파트 재건축 투자가 1억 정도의 안전마진이 있습니다. 안전마진 1억이 크다면 큰 금액이지만, 재건축 사업은 시간이 걸리는 사업이기에 길어지면 투자금 대비 손해가 발생할 수 있고, 빠르게 진행된다면 투자금을 빨리 회수해 좋은 투자가 될 수 있습니다.