강원도 속초 교동럭키, 동명주공 재건축 분석(+공시가격 1억 미만)

안녕하세요. '건강한 부자의 삶' 입니다.

오늘은 속초시에 위치한 재건축 예정 아파트인 '교동럭키' 와 '동명주공' 아파트에 대해서 알아보려고 합니다. 속초는 강원도 도시 중에서 인구가 많지는 않지만, 바닷가 지역에 있어 오션뷰가 나온다는 특색있는 지역입니다. 조망 뿐만 아니라 관광지로서 문화와 여행을 즐길 수 있다는 장점을 가진 곳이죠.

강원도 3대장인 원주, 춘천, 강릉 보다 속초의 일부 아파트가 더 높은 시세를 보여주기도 했습니다. 물론 오션뷰가 나오는 신축 아파트의 시세라고 하지만, 대장아파트가 가격을 리드하면 나머지 아파트들도 어느정도 영향을 받을거라 생각됩니다.

그럼, 교동럭키와 동명주공 아파트 재건축에 대해서 알아보겠습니다.

<목차>

1. 속초시 일반현황

2. 교동럭키
-현재 단지현황
-시세분석
-재건축분석

3. 인근 신축단지 시세

1. 속초시 일반현황

속초시 인구는 2019년까지는 서서히 줄다가, 20년부터 조금씩 늘어나고 있습니다. 19년부터 신규 주택이 공급되면서 인구수가 약간 늘어난 것으로 생각됩니다. 특별히 일자리가 늘어나거나, 줄어들지 않는 지역으로 만약 도시에 일자리가 생기거나 신규 택지지구가 저렴한 가격으로 분양한다면 인구는 줄어들 것으로 생각됩니다.

속초는 크지 않은 도시다보니, 적정수요가 상당히 낮습니다. 23년에 입주 예정인 단지가 3개나 있어 해당 시기에 저렴하게 신축을 매수할 수 있는 타이밍이 될 수 있을거라 생각됩니다. 물론, 전세가 또한 상당히 떨어질 것으로 생각되기 때문에 갭투자로 매수는 어려울 것이며 직접 들어가 거주한다면 괜찮은 내집마련 타이밍으로 보여집니다.

2. 교동럭키 아파트

단지 일반현황

럭키 아파트는 동과 동사이의 간격이 상당히 넓습니다. 동과 동사이가 넓다는 것은 그만큼 세대당 대지지분이 많다는 것을 의미하는데요. 세대당 대지지분이 많다는 것은 감정가를 높게 받을 수 있다는 뜻이고, 또한 일반분양 세대를 많이 뽑을 수 있기 때문에 사업성이 좋다는 것을 의미합니다.

전용면적 64㎡, 공급면적 85㎡인 세대의 경우 대지지분이 75㎡입니다. 전용면적보다 높고, 공급면적보다 작은 수치입니다. 보통은 전용면적 정도 나오는 경우가 많은데 교동럭키는 꽤나 대지지분이 많은 편에 속합니다.

여기에 교동럭키 아파트는 3종 주거지역이기 때문에 재건축 시 용적률을 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 이와 더불어, 럭키 아파트는 1종 지구단위계획구역으로 설정되어 있기 때문에 재건축 사업에서 상당히 유리하다고 볼 수 있겠습니다.

단지 시세현황

속초 럭키아파트는 20년부터 급격한 시세 상승이 있었습니다. 럭키아파트 뿐만 아니라, 속초시에 있는 다른 단지들도 비슷한 흐름을 보여주고 있는데요. 하지만 럭키아파트는 상승폭이 더 컸습니다. 2년만에 100%에 가까운 상승을 했습니다. 전체적인 분위기도 분위기지만 재건축 기대감으로 인해 시세 상승폭이 더 크지 않았나 생각됩니다.

23년에 실거래가 없지만, 네이버에 올라온 매물들의 호가는 모두 22년에 거래됐던 최고가보다 높습니다. 부동산 분위기가 안좋다고 하지만, 럭키아파트는 크게 영향을 받고 있지 않은 것 같습니다.

재건축 분석

전용면적	64㎡
매매가	2.1억
전세가	1.2억
대지지분	75㎡(22평)
대지평당가	954만원
공시가격	8,920만원
감정가(예상)	1억 2,042만원
84타입 조합원분양가(예상)	3.4억
추가분담금(조합원분양가 - 감정가)	2.19억
총 매입가(매매가 + 추가분담금)	4.29억
인근 신축 아파트 시세(84타입)	4.5억
안전마진(총 매입가 - 인근 신축시세)	2,100만원

비교한 신축단지는 속초롯데캐슬인더스카이 단지입니다. 해당 단지는 오션뷰가 나오는 곳으로 뷰에 대한부분이 시세에 반영되어 있을겁니다. 속초는 바닷가 인근 도시라는 지역적 특성 때문에 오션뷰가 나오는 단지와 나오지 않는 단지 사이에 가격 격차가 클 것으로 예상됩니다.

그래서 럭키아파트가 신축으로 나온다고해도 더 오래된 롯데캐슬보다 가격이 높게 형성되리라는 보장이 없습니다. 이 부분은 염두해 두시고 투자를 해야할 것 같습니다.

4. 인근 신축단지 시세