부산 대연8구역 재개발 분양가 및 매물 시세

지난 12월 대연8구역 재개발 사업시행계획을 수립했다는 소식이 있었습니다. 여러가지 문제들로 인해 법적분쟁이 이어졌고, 대연8구역 재개발 사업이 지연되는 결과를 가져왔었습니다. 하지만, 지금 하나둘씩 문제들을 해결하고 사업이 다시 진행되는 모습들을 보이고 있는데요.
 
여러 문제가 있을때는 조합원들은 실망을 하게되고 그로인한 실망 매물들이 나오게 됩니다. 저렴하게 살 수 있는 기회죠. 아직도 그 기회가 남아있는 듯 합니다. 꼭 이 구역이 아니라도, 부동산 매물을 싸게 사려면 안좋을때 매수해야 좋은 가격에 살 수 있습니다.
 
물론, 사업이 아예 무산될 경우도 생각해야 하는데요. 대연8구역의 경우 무산될 가능성보다 다시 사업이 빠르게 재추진될 가능성이 더 높아보이네요.
 
그럼, 대연8구역 재개발 현황과 매물 시세 함께 보겠습니다.

<목차>

1. 사업개요
2. 추진현황
3. 입지환경
4. 분양가
5. 매물시세

 

1. 사업개요

구역명	대연8재개발 정비구역
구역위치	부산광역시 남구 대연4동 1173번지 일원
대지면적	192,243.3㎡
건폐율	-%
용적률	-%
단지규모	33개동, 지하2층 ~ 지상35층
세대수	3,516세대(조합원 1,310명)

 

대단지, 일반분양비율 50% 이상, 우수한 사업성

현재 사업시행인가 전이라, 약간의 변경이 있을 수 있지만, 총 세대수 대비 조합원 수가 상당히 작습니다. 그만큼 일반분양 물량을 많이 뽑을 수 있다는 얘기입니다. 즉, 사업성이 아주 우수할 것 입니다. 또한, 단지 규모 자체가 3천세대 이상으로 상당히 크기 때문에 대단지에 이점도 사업성에서 장점으로 작용할 겁니다.

 

중대형 평형대 위주의 구성

 대연8구역의 경우, 59타입과 69타입도 꽤 있지만, 101타입이 991세대로 타입중에 가장 많습니다. 또한, 84타입도 꽤나 갖추고 있죠. 요즘 사람들이 선호하는 평형대는 중대형 평형대 인데요. 사람들의 니즈를 잘 반영한 타입 구성으로 보이네요.

 
 

공급타입	공급 세대수
39	184세대
59A	713세대
59B	150세대
69A	499세대
69B	128세대
84A	197세대
84B	465세대
101	991세대
118	189세대
총 세대수	3,516세대

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2. 추진현황

대연8구역, 추진현황

-08년 7월: 정비구역지정

-20년 10월: 시공사 선정

-20년 11월: 조합장 해임 임시총회 가결

-20년 12월: 대의원변경

-22년 12월: 사업시행계획 수립

 

 

3. 입지환경

 

대연8구역은 부산 남구에 위치해 있어 북항뷰와 광안뷰가 가능하고, 여기에 더해 부산의 시티뷰까지 나올 수 있는 온사방이 아름다운 뷰를 즐길 수 있는 위치라고 볼 수 있습니다.
 
특정 뷰만 나오는 단지의 경우, 특정 동이나 위치만 해당 뷰가 가능하지만, 대연8구역처럼 온사방이 뷰일 경우, 단지 한가운데 낀 동만 아니라면 모든 동에서 아름다운 뷰를 즐길 수 있을 것 같네요.

 

지하철 10분~12분

 대연8구역은 초역세권까지는 아니지만, 역세권에 속한다고 볼 수 있습니다. 도보로 10분~12분 정도거리에 대연역과 못골역이 위치해 있어 도보로 지하철역을 이용하기에 어려움은 없다고 생각합니다. 

그리고 주변 인프라가 아주 잘춰져 있고, 깔끔하다고는 못하겠지만 불편한 것 없이 편한 주거생활을 하기에 아주 좋을 것 같다는 생각이들어요. 가까운 초,중,고, 공원, 박물관, 홈플러스 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통도 편리하기 때문에 입지조건은 좋다고 생각합니다.

다음 로드뷰로 대연8구역 임장하기

 
 

4. 분양가

[조합원 분양가]

타입	평당가	조합원 분양가
59㎡	960만원	2.45억
74㎡	960만원	2.79억
84㎡	960만원	3.23억

 
 

[일반분양가_예상액]

타입	평당가	일반분양가
59㎡	1,900만원	4.75억
74㎡	1,900만원	5.7억
84㎡	1,900만원	6.46억

 

 

대연8구역 인근에 최근에 분양한 단지가 없어, '대연푸르지오클라센트'의 분양가와 인근에 있는 신축들의 최근 실거래가를 비교해보겠습니다.

 

어디가 특별히 좋은 입지다? 라고 할건 없을 것 같아요. 브랜드도 1군브랜드로 비슷하고, 역과의 거리도 비슷합니다. 하지만, 대연SK뷰힐스의 21년 실거래가를 보면 엄청나죠? 거의 지금의 2배 수준에 거래됐었습니다. 21년에 그만큼 거품이였거나 지금이 저평가 됐다는 것으로 보여집니다. 거품인지 저평가인지는 지나봐야 알겠죠?

 

현재 실거래가 추이와 다른 단지의 분양가를 봤을때, 평당 1,700만원은 넘을 것으로 보여지며 분양당시 상황에 따라 2,000만원을 넘을 수 있지만, 지금 추세로 본다면 2,000만원 아래로 분양할 것이라 생각됩니다.

 

그래서 일반분양가 예상액을 1,850만원으로 잡아서 계산했습니다. 

 

 
 

5. 매물시세

[매물시세]

전용면적	매매가	임대료
63㎡	4.5억	4,500만원
38㎡	4.75억	-
114㎡(토지면적,단독)	4.0억	-

대략적인 프리미엄을 살펴봤을때, 매매가 4억 전후 수준이라면 프리미엄은 2.5억~3.0억 수준이였습니다. 모든 매물이 그런 것은 아니예요. 하지만, 매물들의 대략적인 프리미엄은 2.5억~3.0억 정도로 보시면 될 것 같습니다.

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