안녕하세요. '건강한 부자의 삶' 입니다.
오늘은 제천시에 위치한 청전주공 1단지 아파트 재건축에 대한 얘기를 해보려고 합니다. 요즘 같이 부동산 시장 분위기가 안좋다고 해서 투자를 멀리하면 안되겠죠. 이렇게 시장이 안좋을때일수록 임장다니고 투자하기 좋다는 알고 계시죠? 매도인에게 깍아 달라고 협상하기 좋고, 중개사 분들은 친절하게 브리핑 해주시고, 날씨까지 좋습니다. 이렇게 시장 분위기가 안좋을 때가 부동산 공부하기 좋을 때 입니다.
오늘은 제천시에 위치해 있는 오래된 재건축 아파트를 살펴볼 계획입니다. 지방 재건축 아파트 중에서 아직 사업이 진행되지 않아 비교적 적은 투자금으로 진입할 수 있는 곳이 꽤 많습니다. 그리고 다주택자 분들도 접근할 수 있는 공시가격 1억 미만의 아파트들도 꽤 있고요. 그래서 지방 공시가격 1억 미만 구축 단지들 위주로 알아보고 있는 중입니다.
그럼 제천시 재건축 유망 아파트 함께 보시겠습니다.
<목차>
1. 청전주공 1단지
2. 고암주공
| 1. 청전주공 1단지 아파트 재건축 |
빨간색 동그라미가 청전주공 1단지 입니다. 주변은 아파트와 빌라 들이 혼재되어 있는 지역 같고, 기본적인 편의시설들은 마련되어 있는 것 같습니다. 다소 아쉬운점은 학교가 멀다는 점입니다.
신축이라고 할 수 있는 단지들은 녹색 동그라미로 표기 되어 있습니다. 평당가를 보시면, 아직 분양권 상태인 '세영 리첼'의 평당가가 가장 비싸네요. 학교를 끼고 있고, 뒷쪽에는 산이 있어서 입지 또한 좋아 보입니다. 그리고 준신축이라고 할 수 있는 '고암 오네뜨'와 '롯데캐슬'이 있는데, 평당 800만원 ~ 900만원 가까이 됩니다.
그리고 오늘 소개할 청전주공1차 아파트는 재건축에 대한 기대감 때문인지 평당가는 약간 높은 편이예요. 그리고 작은 평수들로 구성되어 있어서 평당가가 낮은 것도 있습니다.
현재 올라와 있는 매물 시세와 실거래가 입니다. 수리 여부에 따라 가격 차이가 크게 나고 있습니다. 전국적으로 시장 분위기가 안좋지만, 청전주공 1차는 큰 영향을 받지 않는 것 같아요. 크게 떨어지지도 오르지도 않고, 약간 조정받는 것으로 보이네요. 이제 대지면적과 공시가격을 알아보고, 이것을 통해 예상 감정가를 추측해 볼게요.
전용면적이 42㎡인데, 대지지분이 52㎡(15평)로 무난합니다. 공시가격 살벌하네요. 2021년과 비교해서 3배가 올라버렸네요. 말이 되는 수치인지 참...어쨋든 1억은 넘지 않습니다. 공시가격을 기준으로 예상감정가를 추측해 봤을때, 5,850만원 입니다.
-매매가: 7,000만원
-대지평당가: 466만원
-예상감정가: 5,850만원
그럼 프리미엄(매매가-감정가) 1,150만원 정도로 생각하면 되겠네요.
| 2. 고암주공 아파트 |
고암주공 아파트도 청전주공 아파트 바로 옆에 위치해 있습니다. 그래서 입지여건은 비슷한데요. 하지만, 평당가는 더 저렴합니다. 이유가 있는지 함께 살펴볼게요.
전용면적은 청전주공 아파트 보다 작지만, 대지지분은 더 많네요. 그리고 공시가격은 청전주공 보다 더 낮습니다. 공시가격이 감정가에 영향을 주긴 하지만, 대지지분이 더 많으니 어느정도 상쇄할 수 있을 것 같다는 생각이 드네요.
현재 매물과 최근 거래된 실거래가 입니다. 매물마다 차이는 있지만, 청전주공 아파트보다 더 저렴하니다.그럼 대지평당가와 예상 감정가 확인해 볼게요.
-매매가: 6,500만원
-대지평당가: 371만원
-공시가격: 3,510만원
-예상감정가: 4,823만원
대지 평당가는 청전주공보다 저렴하지만, 예상감정가는 더 낮기 때문에 장단점이 있습니다. 하지만, 그 차이가 크지 않으며, 투자금과 매물(수리된 매물)에 맞춰서 투자하시면 좋을 것 같습니다.
| 내용 | 청전주공 | 고암주공 |
| 매매시세 | 7,000만원 | 6,500만원 |
| 전세시세 | 3,000만원 | 4,500만원 |
| 투자금(갭) | 4,000만원 | 2,000만원 |
| 전용면적 | 42㎡ | 38㎡ |
| 대지면적 | 52㎡(15평) | 58㎡(17평) |
| 대지평당가 | 466만원 | 371만원 |
| 예상감정가 | 5,850만원 | 4,823만원 |
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