충남 서산시 재건축, 동문동 주공1단지(공시가격 1억 미만)

안녕하세요. '건강한 부자의 삶' 입니다.

오늘은 충청남도 서산시에 있는 공시가격 1억 미만 재건축 단지에 대해서 알아보겠습니다.

충남 서산은 인구 17.5만명으로 큰 도시는 아니지만, 충첨남도에서 3번째로 인구수가 많은 지방 도시 입니다. 인근 세종이나 대전과 비교해서 시세 하락폭이 크지 않고, 인구수가 늘고 있는 지방도시라는 점에서 꽤 괜찮은 지방 투자처라고 생각해 재건축 아파트를 알아보게 됐습니다.

그럼 서산시 부동산의 기본 현황과 동문동 주공1단지 재건축 현황에 대해서 알아보겠습니다.

1. 서산시 부동산

충청남도 서산시의 평균 매매가는 661만원이며, 최근 매매와 전세 시장 강도 모두 하락추세이지만, 다른지역과 비교해 하락폭이 크지 않습니다. 2022년의 입주물량은 약간 초과되지만, 23년과 25년에는 아예 입주물량이 없기 때문에 이부분은 투자하기에 상당히 긍정적이라고 생각합니다.

서산시는 2017년~2018년 사이 입주물량이 상당했는데요. 적정 수요량의 5배 이상의 입주물량으로 큰 진통을 겪었습니다. 서산은 지금보다 오히려 2018년이 더 힘들었을 겁니다. 입주물량이 많아도 너무 많아서 매매가는 물론 전세가까지 모두 큰 폭으로 하락했습니다.

위 자료는 서산시 시장강도와 시세 차트 입니다. 16년도에 정점을 찍고, 입주물량이 많았던 18년도에 크게 떨어졌습니다. 현재와 시장강도를 비교해도 한참 낮은 수준이죠. 서산시 부동산 시장의 분위기는 18년도 보다 오히려 지금이 더 괜찮은 수준입니다.

앞으로 어떻게 될 지 알 수 없지만, 꽤 오랜시간 하락했었고 이제 막 상승하려고 하는데 시장 분위기가 침체되면서 상승이 꺽였기 때문에 시장분위기가 조금만 좋아지면, 기존에 상승하려고 했던 상승분을 끌어올리지 않을까 생각됩니다.

2. 동문도 주공1단지

동문동 주공1단지는 제법 상권이 괜찮은 곳에 위치해 있는 것 같아요. 바로 위에 롯데시네마와 웨딩홀 등 꽤 많은 상가가 자리잡고 있어 편리한 생활여건이 가능할 것 같습니다. 또한 우측에 꽤 큰 동문근린공원이 있어 운동, 산책 등을 즐길 수 있으며, 서산의료원도 근거리에 있습니다. 다만 학교가 근처에 없는게 조금 아쉽네요.

세대수는 300세대, 최고층 5층, 용적률은 91%로 세대수가 약간 아쉽지만 충분히 재건축하기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 용적률이 100% 이하라면 재건축 사업성도 꽤나 잘 나올것으로 예상되네요.

3. 매물 호가 및 실거래가

매물 시세 및 최근 실거래가 입니다. 지금 부동산 시장 분위기가 안좋아졌음에도 동문동 주공1단지의 시세는 계속 오르고 있네요. 현재 나와 있는 매물들은 모두 월세낀 매물임에도 8,500만원~9,000만원에 나와있습니다. 보통 월세낀 매물은 다른 매물보다 저렴한데... 오름 추세인 것 같네요.

4. 인근 신축 아파트 시세(준공 5년 이내)

서산시에 있는 신축단지들의 시세입니다. 평수가 약간씩 다르기 때문에 평당가로 보시면 좋을 것 같아요. 단지의 입지와 브랜드에 따라 차이가 나지만, 보통 평당 1,000만원은 넘으며 대장 단지는 신규 택지지구인 예천지구에 있는 '중흥s클래스' 아파트가 평당 1,500원의 시세를 형성하고 있습니다.

동문동 주공1단지가 예천지구보다 더 높게 올라가지는 않겠지만, 신축으로 다시 지어진다면 평당 1,000만원~1,300만원은 하지 않을까 생각해 봅니다.

5. 대지지분 및 공시가격

재건축 투자에서는 대지지분이 상당히 중요합니다.

전용면적 39㎡ 타입인 세대의 대지지분은 49.27㎡ 입니다. 전용면적보다 10㎡ 정도 많죠. 꽤나 괜찮은 수준입니다. 그리고 공시가격은 4,430만원 수준으로 2017년보다 낮은 수치네요. 2017년에 서산 부동산 하락이 얼마나 심했는지 공시가격을 보면 알겠네요.

저는 사업 초기 단계인 재건축 단지의 감정가를 추측할 때, 공시가격 x 130% 정도로 감정가를 생각합니다. 당연히 정확하지 않겠지만, 다른 매물들과 비교를 위해 저만의 기준을 만들어 놓은 것이예요.

예상감정가를 추측해보면 5,759만원 입니다. 매매가에서 예상감정가를 빼서 대략적인 프리미엄을 산정합니다. 그래서 매매가가 공시가격과 비슷하면 꽤 괜찮다고 생각하는 매물이고, 공시가격의 2배 이상 넘어가면 다소 부담스럽다고 생각합니다.

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